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在当前房价节节攀升、国家遏制房价政策的双重推动下{1}，二手房转让引发的纠纷日益凸显，其中，属于夫妻共有的房产登记在一方名下，出卖人（登记方）以未经另一方同意私自出卖为由毁约或者拒绝继续履约的纠纷尤其引人注目。此类纠纷由于涉及社会热点问题，加之法律适用复杂，处理起来颇为棘手，亟待加强调研，统一司法尺度。现笔者试图从民事审判的角度，对此类纠纷的处理思路谈谈自己不成熟的看法。
一、纠纷的主要类型
根据审判实践的情况来看，目前发现的纠纷主要有以下几种类型：其一，善意购房人与房屋登记一方签订房屋买卖合同，支付了合理对价，并办理了产权过户登记手续。其二，善意购房人与房屋登记一方签订房屋买卖合同，支付了合理对价，尚未办理过户登记手续。其三，善意购房人与房屋登记一方签订房屋买卖合同，尚未付清合理对价，亦未办理过户登记手续。其四，恶意购房人与房屋登记一方签订买卖合同。
从当事人的诉请来看，大致有以下几类诉讼：一是夫妻双方或单方以无权处分为由，诉请确认房屋买卖合同无效，确认产权归其所有{2}；二是购房人以房屋买卖合同有效为由，诉请继续履行合同，办理产权过户登记手续；三是购房人以房屋买卖合同有效为由，诉请确认房屋归其所有{3}。
二、处理中存在的问题
（一）房屋买卖合同的效力
对于此类案件的处理第一个要解决的问题就是房屋买卖合同效力的问题。对此，存在两种截然不同的观点。
1、一种观点认为应认定合同无效，法律依据有四：一是《物权法》第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外；二是《合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；三是《房地产管理法》第三十七条第（四）项：共有房地产，未经其他共有人同意的不得转让；《婚姻法》第17条规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，属于夫妻共有财产，有平等的处分权”。
2、还有一种观点认为应认定合同有效，法律依据分别为：《物权法》第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理；《物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。{4}
如前所述，认定合同效力的两种观点都有很明确的法律规定，而且都是同阶位的民事法律。要做出取舍，需要分析各法律的调整对象、相互关系，综合运用司法政策理念，才能做出正确的判断。
（二）效力认定后的进一步处理
合同效力认定后，法院就要对各方的权利作出下一步处理。
1、无效合同的处理最为简单，也没有太多争议：相互返还，卖方返还购房款，买方返还房屋，至多再考虑一下利息、房屋使用金；如果符合《物权法》第一百零六条善意取得的规定的，则按照善意取得处理，维护善意取得者得所有权即可。
2、认定合同有效后，后续的处理就复杂得多，涉及方方面面的因素。其一，能否判令办理过户登记手续？其二，能否判令确权？这其中又要分两种情况——付清房款、完全未付或者未付清房款。有的观点认为不能办理过户登记手续，因为法院无权判令非房屋卖方的共有人办理产权过户手续{5}。有的认为可以办理过户登记手续，因为办理产权过户手续实际上是房屋买卖合同的隐含条款、附随义务，办理过户登记手续就是继续履行合同义务，既然合同有效，理当继续履行。也有的认为要根据是否付清房款确定，因为支付房款是取的所有权的对价，没有对价当然就没有所有权了。关于确权的问题，有的认为可以确权，只要符合取得所有权的条件，就应该确权。也有的认为不能确权，因为双方之间并无所有权的争议，房屋登记在卖方名下并非登记错误，只是没有履行合同的登记过户义务而已。{6}
之所以出现如此对立的观点，一方面是基于此类纠纷的复杂性，另一方面也体现了各种不同的理念。对《物权法》等相关法律规定的不同理解是对立观点如此鲜明最直接的原因。由于众说纷纭，各执一词，且各有其法律依据，何去何从，直接关系到案件的处理，有必要统一观点，规范尺度。
三、关于买卖合同的效力
（一）尽可能促成合同有效是维护市场交易安全的必然要求
市场经济本质上要求交易能够以安全、公平、高效的方式运行。如果不能维护市场的交易安全，市场交易主体就会时时处于危险之中，其后果自然是交易行为的萎缩。众所周知，市场的生命正在于活跃的市场交换，广泛而顺畅的市场交换使社会的资源得到最佳配置，只有在不断的交易中，社会财富的价值才能得到最大的体现和发挥，交易安全的丧失足以使市场的价值丧失殆尽。交易相对方应受保护是交易安全价值观念的首要需求，即使必要时以牺牲原权利人的利益为代价也在所不惜。因为“第三人的利益实际上是市场经济交易秩序的化身，社会整体的正常经济秩序就是由一个个第三人连接起来的。”{7}
要维护市场交易安全，关键是要让不特定多数的社会大众愿意进入市场。愿意进入市场的关键在于使进入市场的目的能够得以实现。而进入市场则的目的得以实现的关键又在合同有效。合同效力的认定，从某种意义上来讲是由国家从多大程度上介入市场决定的。在过去的计划经济时代，国家全面介入经济生活，无效合同比比皆是。随着市场经济的完善，意思自治逐步成为民法的主体价值，合同效力的认定也一步步放松，《合同法》、《合同法司法解释（一）》、《合同法司法解释（二）》中对合同效力的逐步放宽就是这一情况的具体体现。{8}这既显示了立法者对合同效力的态度，也是认定房屋买卖合同有效的法律及理论基础。
（二）产权登记的法律效力决定了登记方具有合法的签约主体资格
《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”
这两条规定确立了房屋产权应当以登记为准的原则。对于应如何理解这两条的法律属性，则存在不同的看法：有的认为是确认所有权的唯一凭证，只要有登记就是无可争议的所有权人，因此也就不存在确权之说。{9}有的则认为只是确立了权利正确性推定原则{10}，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，并不意味着其权利是绝对的。这是因为在现实生活中，由于种种原因，比如，合作建房协议中约定以出地方单方作为所有权登记方{11}、夫妻双方共同购房以单方登记产权、产权登记部门错误登记、房改房以其中一个家庭成员登记产权{12}等等，就会出现登记的权利人与事实上的权利人不一致的情况。这种情况在现实生活中很普遍，不能罔顾事实，盲目适用“房屋产权以登记为准”的原则。
对这个问题，笔者持后一种观点。进一步分析，笔者以为，应该从两个角度来探究：一方面是对社会上不特定多数人，也就是交易相对方{13}，另一方面是对有权利争议的相对方。对交易相对方而言，其权利正确是法定的，其无需为此举证，如果要认定权利不正确，则应由对方举证证明，比如明知交易相对方无权处分房产，仍然与其交易，从而损害实际产权人合法权益，是为恶意交易，可以认定交易违法。对有权利争议的相对方而言，则需其举证证明享有所有权的证据，比如双方协议、出资证明等。
（三）“善意”是衡平公共利益与个人自由的调节器
不可否认，在维护市场交易安全的情况下，不可避免就会出现损害未登记产权人的所有权。因此，有必要在作为公共利益的交易安全与作为个人自由的未登记产权人之间寻求平衡，这个衡平利益的调节器就是“善意”。对此，相关法律也有较为明确的规定{14}。从《物权法》的角度来分析，第十六、十七条确立的权利正确性推定原则已经为善意的适用提供了法律依据。也就是说，一般情况下，信服所有权登记的交易相对方应推定为善意，但有证据证明非善意的除外。简言之，善意的权利就正确，不善意的权利就不正确。
如何判断善意呢？从语言学的角度来讲，善意是一种主观的价值判断，但从法律的角度而言，需要的却是客观的事实状态。在传统的乡土熟人社会，善意的判断直观而简单，熟悉的个人和封闭的环境很容易得出正确的结论。但当今社会，商品经济高度发达，人口流动性极大，要判断一个完全不认识的人是否善意几乎不可能。为了保障交易的安全，法律设定以公示为判断标准。物权公示——真实性推定——认定善意，除非有相反证据证明其恶意，这就是所谓的客观善意主义。在此，相反的证据就具有举足轻重的作用，是保护所有权人合法权益的关键。从司法实践的角度来看，相反的证据可以从两个方面来判断：
一是与卖方的关系，如果交易相对方与夫妻双方是熟人、同事、亲友，对夫妻之间的婚姻关系、财产状况都很了解，且在交易时又没有征求未登记所有权人的意见，也没有理由或者证据证明另一方同意出售房屋，即可以认定为恶意，反之则为善意。二是合理对价。无偿赠与和明显不合理低价都不构成善意。如何判断明显不合理低价呢，可以参考最高法院《合同法司法解释（二）》第十九条的规定：应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他因素综合考虑予以确认。值得注意的是，善意的认定需要同时具备这两个条件，缺一不可。
（四）对被视为无效合同法律依据的相关法律规定的分析
1、《物权法》、《合同法》、《房地产管理法》对合同效力的影响。{15}
《合同法》第52条第5项规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第14条规定“合同法第52条第5项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定”。如何判断是否属于效力强制性规定？笔者以为：首先，最直观的办法就是看法条本身有没有无效的直接规定，比如“……的，合同无效”，上述三个法条显然都没有此规定；其次，法条本身的性质，是属于行政管理法还是民事法律？行政管理法是规范行政主管部门的管理行为的，一般不决定合同的效力。《房地产管理法》显然属于行政管理法，而《物权法》与《合同法》则属于民事法律；再次，在既没有无效的直接规定又不属于行政管理法的情况下，根据最高法院的精神{16}，人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象，综合认定强制性规定的类型。这实际上就是确立了这样的原则：在法律所体现的价值出现矛盾冲突的时候，应根据具体的社会情势做出代价性选择，保全更大的社会价值。在共有人权益与市场交易安全的价值之间，显然交易安全具有更大的社会价值。因此，上述三个法条都不能作为认定房屋买卖合同无效的依据。
2、《婚姻法》对合同效力的影响。{17}
《婚姻法》成为无效论者的法律依据就是所谓的“无权处分”：《婚姻法》及其司法解释直接确立了夫妻财产共有的法律原则，既然是共有，那么擅自处分显然就是无权处分。笔者以为，对此应作综合分析：一方面，《婚姻法》第一条规定“本法是婚姻家庭关系的基本准则”，从其立法目的就可以看出，《婚姻法》调整的是夫妻内部的法律关系，规定了夫妻相互之间的权利与义务，并未过多涉及夫妻以外的人。对外则应与善意交易方的权利进行衡平，这其中有善意取得、维护交易安全、促进实际产权与登记产权一致（共有就要共同登记）的诸多因素需要衡量。因此，直接引用本条认定作为外部关系的房屋买卖合同无效依据不足。另一方面，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”从“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定不难看出，本条司法解释确立了共有财产处分权不得与善意第三人对抗的规则，当然也就决定了所谓的“无权处分”不能作为认定合同无效的依据。
四、办理产权过户手续是履行买卖合同的必要内容
（一）办理产权过户登记手续是房屋买卖合同的重要内容
此类案件中，当事人最重要的诉讼请求就是办理产权过户登记手续。司法实践中存在两种截然对立的观点：一种认为在已经知晓共有人存在的情况下，法院不能判令没有参与房屋买卖的共有人办理产权过户登记手续，因为此共有人并非合同当事人，无需承担合同义务；另一种则认为，既然合同有效，理当继续履行，法院必须判令办理产权过户登记手续。
笔者持后一种观点：首先，办理产权过户手续是买卖合同的必要内容，理论界或称暗含条款，或称附随义务。合同既然认定有效，则作为合同义务之一的办理过户手续就是题中应有之义了。其次，不动产登记簿是有效表明权利人就不动产享有权利的源证明文件，能够清晰展现不动产上的权利变动状况。如果不判令办理过户手续，则所谓的交易安全仍然是一纸空文，因此，必须判令卖方办理过户手续。至于没有作为出卖方的共有人则因并非合同当事人，故无需在判决中承担责任。
（二）合同纠纷只存在履约之诉，不存在确权之诉
在此类案件中，当事人往往会提出确权的诉请。{18}关于能否确权的问题，也存在两种观点，一种观点认为可以确权，另一种规定认为不能确权，只能判令办理产权过户登记手续。笔者持后者观点：其一，从确权到法律基础来看，确权的前提是房屋权属存在争议，在此类纠纷中，产权登记在卖方名下是没有争议的，并没有登记错误，只是卖方没有履行过户登记罢了。没有权属争议，当然也就不存在确权。法院判令双方（主要是卖方）办理产权过户登记手续，也即履行合同的义务即可。其二，从买方权利的法律性质来看，其权利源于合同，即所谓法律行为，依照《物权法》的规定，应以登记作为物权是否变动的判断依据。在没有办理产权过户登记手续的情况下，其享有的是债权，因此，其权利的法律性质属于债权请求权，基于此，其也只能请求依据合同约定办理产权过户登记手续。
（三）付款情况对继续履行合同的影响
关于付款情况对办理产权过户的影响，也存在不同的观点：有的认为应该付清全部的款项{19}，有的认为要支付大部分款项，有的则认为付款情况不是继续履行合同的前提条件，只要没有违约即可{20}。笔者持第三种观点：其一，合理对价是必要条件，没有合理对价就不是买卖合同，也就不在本文的讨论之列；其二，对价是否合理的判断，主要还是看交易时的市场价；其三，只要没有违约，购房人支付的房款总额并不影响合同的继续履行；其四，判决办理产权过户的同时，也须判令支付房款，这一方面是为了减轻当事人的诉累，另一方面也是继续履行合同的对价。
五、代结论
在房价快速上涨与限购政策的双重作用下，房屋买卖纠纷会越来越多，个中的法律问题也将越来越复杂。由于房屋涉及到人最基本的权利——居住权、生存权，同时又是大多数人最大额的财产，因此，如何处理此类案件将直接影响到稳定与民生，万不可等闲视之。法院宜出台规范性意见，统一做法，指导各级法院的司法实践。笔者在本文中提出个人的管窥之见，谬误遗漏之处在所难免，以作引玉之砖，如能引起大家的关注，则善莫大焉，不枉绞尽脑汁为此文之苦也。
与最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称《司法解释》）第十一条一样，本文涉及也是一方未经同意出售夫妻共有房屋的问题。但两者所指向的对象是完全不同的：《司法解释》针对的是买卖合同已经履行完毕——尚未办理产权过户——的情形。在审判实践中，我们也曾遇到有的法官提出不符合《司法解释》的，则“另一方主张追回该屋的，人民法院就应予支持”，这也是作者撰写本文最初的动机之一。
注释：
{1}国发（2010）10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、穗国房字（2010）1311号《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》都对二套房、三套房买卖做出了严格的限制。
{2}产权已经过户登记到购房人名下的，出卖方均会提出确权诉请，没有过户的则无此需要。
{3}此种情形大多数是由于房屋被抵押或者查封，无法办理过户登记手续，故提出确权之诉，以避开过户登记的障碍。
{4}关于效力的问题，最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要（征求意见稿）》第二十六条就列明了最高法院的分歧意见；广东省高级人民法院民一庭的《广东法院2010年民事审判若干问题分析》第八条第四款也表示有不同的观点。《民事审判指导与参考》总第43期（P93页）《离婚案件房屋纠纷适用物权法若干问题研究》就明确表示，不符合《物权法》第106条的，出售房屋当然无效。
{5}还有的观点认为，原因行为与物权行为是各自独立的，不能因为债权行为有效就判令履行物权行为。
{6}在司法实践中，各种判决都存在，在我市两级法院中也同样存在，亟待出台统一的规则。
{7}孙宪忠《物权法的基本范畴及主要制度的反思》，中国法学，1999（6）55-63。
{8}《合同法》第四十四条第二款规定“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、《合同法司法解释（一）》第九条则规定“……人民法院应认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理批准、登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。《合同法》五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定合同无效”；《合同法司法解释（二）》第十四条则规定“《合同法》五十二条第（五）项规定的“强制性规定，是指效力性强制性规定”。
{9}在司法实践中，以登记作为产权唯一凭证的判决所在甚多，即使到目前仍然存在这样的判决：“讼争房已经登记在被告门下，现原告要求确权到其名下没有法律依据，不予支持”是最典型的论述。在理论上，德国法上确曾有过登记效力的绝对主义时期，无异于使公示从证权性变为设权性。
{10}关于权利推定原则，《民事审判指导与参考》总第38期第210-214页《不动产权属证书是权利人对不动产享有物权的证明》、《民事审判指导与参考》总第44期第245-251页《以他人名义购房办证房屋确权纠纷的处理》都持此观点。
{11}这主要是基于我国土地制度的特殊规定，比如房地产经营许可权、农村宅基地的专属性等。
{12}此即所谓代表登记。
{13}很多文章表述为善意第三人。
{14}最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定“《婚姻法》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”
{15}《物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外；《合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；三是《房地产管理法》第三十七条第（四）项：下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人同意的。”
{16}《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发（2009）40号第15条（最高院《民事审判指导与参考》总第38集第55页）
{17}《婚姻法》第17条规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，属于夫妻共有财产”。
{18}当事人体促诉请主要有两种情形：一是确权与办理过户手续请求两个诉讼在一个案件中并列提出，二是在办理过户手续诉因存在障碍请被驳回后（比如房屋被抵押、查封等），转而提出确权之诉，以避开办理过户存在的障碍，达到办理过户的目的。
{19}广东省高级人民法院民一庭《2010年民事审判若干问题分析》中表述为“支付了合理对价”。
{20}我们在审判实践中，往往会遇到购房人只交了很少的定金就要求办理产权过户的情形。这主要是因为合同约定主要的房款是在办理产权过户的过程中或者之后支付所致。
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