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案情：
广州市海珠区顺景雅苑小区自2001年开始交付使用，小区于2005年4月16日召开首届业主大会，选举产生了首届业主委员会，业委会成立后，调查了小区有关的规划资料，才发现：原来小区旁边的4栋临时商铺（占地面积876平方米，建筑面积1248平方米）所占场地，竟然是小区规划红线范围以内，而且是规划设计的小区公共场地。 于是，业委会与发展商、商场经营者协商赔偿事宜，但各方分歧严重。业委会于2006年9月向海珠区人民法院提起诉讼，要求判令发展商以及经营者承担擅自占用顺景雅苑小区公共场地的侵权赔偿责任，支付赔偿金999万元。 法庭判决： 本案经海珠区人民法院审判委员会讨论，作出如下认定： 一、关于业主委员会的诉讼主体资格。 物权法颁布实施后，关于业主委员会能否代表全体业主提起公共维权诉讼的诉讼主体资格问题，理论界与实务界争议不断。物业公司就坚持认为业委会没有诉讼主体资格，应该由业主单独提起诉讼、主张权利。而业委会则认为，这类维权诉讼属于纯获利诉讼（不会有反诉的法律风险），业委会已经取得业主大会的授权，就应该允许业委会享有诉权。 最后，海珠法院明确支持业主委员会经业主大会授权后，享有公共利益维权诉讼的诉权，并明确认定“让每一位业主单独行使权利确实不符合实际情况”。 二、关于公共维权的诉讼时效问题。 本案中，物业公司认为业主委员会的诉讼时效期间应该从侵权行为发生时起算，至今已经超过2年，或者只能主张２年内的补偿。但法院采纳了业主委员会的主张，认为业主维护公共利益的诉讼时效，属于“民法通则第135条所规定的特殊情形”，应该从业主委员会成立后起算，所以，本案不存在超过诉讼时效期间的问题。 三、关于本案的性质认定以及赔偿数额的确定原则。 法院认定被告占用小区公共场地经营的行为，对小区全体业主构成共同侵权。至于赔偿标准，则参照《广州市1999年非住宅房屋租金参考价》中的空地租金标准，判令发展商、实际占用人向业委会承担责任。 最后，判令发展商、商场经营者共同赔偿海珠区顺景雅苑小区业委会164万元。 律师评析： 现实生活中，发展商、物业公司以及其他组织或者个人，擅自占用小区公共场地进行各种经营活动的现象比比皆是，对此，全体业主、业委会能否主张相应的权利？业主维权是否有充足的法律依据？其实，《物权法》、《物业管理条例》对小区公共场地的权利归属是有明确规定的。 《物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 《物业管理条例》第五十一条：“业主、物业管理企业不得占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。” 第六十六条规定：“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。” 所以，无论是发展商、还是物业公司或者个人，只要是擅自占用小区公共场地进行经营并取得收益的，按照上述法律规定，该收益（扣除必要成本）应该全部交付给业主。 |
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