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被司法查封的房屋是否可以买卖?所签订的房屋买卖合同是否有效?

时间:2012-05-25 18:58 作者:郭忠革律师 点击:

广东省广州市天河区人民法院

民 事 判 决 书

原告:华某某

被告:封某某

委托代理人:郭忠革律师

原告华某某因与被告封某某房屋买卖合同纠纷一案。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

本院经审理查明:位于广州市天河区某某路373号2307房(下简称涉讼房屋)是登记在封某某名下的房产。2008年12月16日,河北省秦皇岛市海港区人民法院以(2009)海法执字第13-1号协助执行通知书查封了涉讼房屋。2009年7月20日,河北省秦皇岛经济技术开发区人民法院以(2009)秦开民初字第875号协助执行通知书轮候查封涉讼房屋。2010年7月2日,河北省秦皇岛经济技术开发区人民法院以(2009)秦开民初字第875-1号协助执行通知书解除对该房屋的轮候查封。2010年12月10日,河北省秦皇岛市海港区人民法院以(2010)海法执字第808号协助执行通知书轮候查封涉讼房屋。

2009年4月9日,华某某(买方)、封某某(卖方)及案外人广州市美之居地产咨询有限公司(经纪方)签订《房屋买卖合同》(下简称《合同》),约定:买卖物业为天河区某某373号2307房,建筑面积46.3376平方米,套内面积36.6504平方米;该物业是以现状按套售予买方,而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议;卖方持有房地产证,号码为粤房地证字第C2858410号;卖方保证对该物业享有完整处分权,并应在交易过户完成前将有关物业的产权纠纷、债务等事项处理完毕,并保证交易过户时该物业没有产权纠纷以及交易过户完成时买方无须对上述事项负责,否则由卖方承担全部责任并赔偿买方及经纪方的损失;税款承担、租赁合约以及清还抵押按本合同有关约定处理;另卖方如有存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反事实信用行为的,或因卖方导致该物业无法办理产权登记的,卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失;买卖双方同意该物业成交价430000元;卖方交付该物业给买方的日期为房屋完成交易过户且卖方收齐楼款当天;因买方或卖方违反本合同约定,如拒不配合提供交易所需要资料(签合同三天内要交齐)或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同的,则:1、逾期未超过10天的,违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金;2、逾期超过十天仍未履行的,守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)或支付等额于总楼价5%的违约金,守约方有权要求违约方赔偿因本次交易而支出中介服务费等全部损失及因追究违约方违约而支出的律师费等全部费用;守约方应向违约方发出解除合同通知书;已收之房款应于结束合同发出之日起五天内退还;若守约方同意继续履行合同的,守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金,合同未约定明确履行期限的,以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限等内容。双方在合同附件中约定的付款方式为转按付款。

上述合同签订后,华某某支付了定金10000元给封某某。封某某并协助华某某办理转按贷款申请手续,在办理该手续过程中双方于2009年4月27日发现涉讼房屋被查封,导致无法继续办理转按贷款以及交易过户手续。双方遂于2009年6月25日签订《协议》,约定:由于合同物业未能及时办理交易,现在卖方同意若买方除定金以外再多交人民币10000元整的前提下提前住进合同中物业,首月免费让买方租用,第二个月起以人民币1000元/月让买方租用,租期为一个月,到月底业主同意再续租;若上述合同卖方不能正常履行,上述人民币10000元整只需要退还给买方,不作另外的赔偿约定。次日,双方办理了交接手续,由封某某将涉讼房屋交付给华某某。

因涉案房屋被查封无法过户的原因,华某某于2011年2月14日向本院提起诉讼。华某某提起该案诉讼时认为双方所签订的《合同》为无效合同,并基于此而提出返还定金及房款、赔偿损失的诉讼请求。第一次庭审时,本院依法告知华某某于上述合同为有效合同,其有权申请变更诉讼请求。庭后,华某某向本院递交《变更诉讼请求申请书》,将其诉请变更如下:1、解除双方所签订的《合同》;2、封某某双倍返还定金20000元;3、封某某返还购房款10000元;4、封某某赔偿其损失300000元;5、本案受理费由被告负担。

针对原告于变更后的诉请,被告补充答辩意见如下:关于原告第一项诉请,我同意。但双方以及房地产中介公司在签订买卖合同之前,均疏于对涉讼房屋相关情况的审核,均有一定的过错。不存在原告所谓的我故意恶意隐瞒该房屋被法院查封的情况,我没有隐瞒,当时确实是不知情。虽然现在是原告提出解除合同,但我认为这并非基于其作为守约方而提出的诉讼请求,因为本案的客观事实是在涉讼房屋办理按揭贷款过程中双方才知道房屋已被法院查封,在此情况下签订了补充协议,如果能够解封的话,则双方愿意继续履行;如果不能够解封,即补充协议约定不能正常履行的情况下双方同意解除合同,因此我认为原告现在的起诉就是基于涉讼房屋到目前为止确实无法办理解封手续,因此合同目的无法实现,原告才根据协议约定的内容,在约定的解除条件成就时行使解除权,并不存在哪方违约而导致合同解除的问题。关于原告第二项诉请,我不同意。本案合同并非违约而导致解除,因此不存在适用定金罚则的问题。双方在合同约定了没收定金或双倍返还定金的几种情形,以本案现存的事实,均不符合合同的约定,因此虽然在签订合同后收取华某某交付的定金10000元,但不存在双倍返还的问题。再次,定金的条款是在房屋买卖合同中约定,之后在发现房屋被法院查封后,既原告已经明确知道该房屋已被法院查封的情况下仍愿意与我签订协议,说明原告对法院查封的事实是予以认可并接受的,属于双方对原合同的变更。原告仍然以房屋被查封要求双倍返还定金不应得到法院支持。本案是解除合同之诉,根据合同法的相关规定,鉴于双方均同意合同解除,在此情况下我仅同意将收取的10000元定金退还给原告,并愿意按中国人民银行相关利息的规定支付利息作为赔偿给被告。关于原告第三项诉请,我不同意返还,该10000元是预付的租金,房屋至今的租金远超过10000元,不同意返还。关于原告第四项诉请,因没有事实及法律依据,不同意支付。原告第三、四项诉讼在法律上是矛盾的,不能同时提出,不应得到法院支持。

第一次庭审时,原告表示被告于2010年年底明确告知其不再出售涉讼房屋。被告对此予以否认。庭审时,被告表示因查封仍未被解除事实上不再可能出售给原告,因此不同意出售给原告。第二次庭审时,原告表示因涉讼房屋被查封无法交易过户,且原告在第一次庭审时明确表示不再出售房屋,导致其合同目的无法实现,因此要求解除合同。被告称其第一次庭审时表示不再出售房屋,是基于房屋被查封无法继续交易,若不存在法院查封且不存在交易过户的其他障碍,同意继续履行合同。

庭审中,双方明确《协议》中的“由于合同物业未能及时交易”是指涉讼房屋被法院查封,无法办理交易过户手续。对于《协议》中的“若上述合同卖方不能正常履行”的理解,原告认为是指被告不履行合同的所有情形,包括涉讼房屋不能解封而导致的无法继续履行;被告认为双方仅指涉讼房屋不能解封导致的无法继续履行,因双方是涉讼房屋被查封才签订《协议》的。

本院认为:原、被告及广州市美之居地产咨询有限公司签订《合同》后,原告与被告之间形成了房屋买卖合同关系,原、被告分别与广州市美之居地产咨询有限公司形成了居间合同关系。在上述合同签订后双方发现涉讼房屋被依法查封导致无法继续办理转按及交易手续后又签订了《协议》,《协议》中既对《合同》未能正常履行情形下双方的权利义务进行约定,又对被告基于租赁合同关系将房屋提前交付作出约定,原、被告因《协议》的签订又形成了租赁合同关系。本案中审查调处的是原、被告之间就涉讼房屋形成的房屋买卖合同关系。《合同》及《协议》中关于原、被告房屋买卖合同关系权利义务的约定均是双方的真实意思表示,是合法有效的,对双方均有法律约束力。《协议》是双方在《合同》已签订并得知涉讼房屋被查封后所签订的,是对双方权利义务的补充约定,《协议》与《合同》有不同约定的,应以《协议》的约定为准确定双方的权利义务。《中华人民共和国城市房屋管理法》第三十八条第(二)项虽规定司法机关依法查封的房地产不得转让,但该规定属于行政管理性规定,不应作为认定民事合同效力的依据。故原告以涉讼房屋被查封依照该规定不得出售、《合同》因此为无效合同的意见不成立,不予采纳。原告经原审法院释明后变更了诉请,该案依法中对原告变更后的诉请进行调处。

对于原告要求解除合同诉请一项。按照《协议》的约定,若合同被告不能正常履行的,人民币10000元整只需退还给原告,不作另外的赔偿约定。可见依据该约定在房屋仍被查封无法办理交易过户的情形下,原告是有权要求解除合同的。现涉讼房屋仍被依法查封,故原告要求解除合同合法有据,予以支持。《协议》中明确约定被告因房屋被查封导致不能正常履行的,依据《协议》收取的10000元需退还,不作其他赔偿,故原告要求退还该笔款项合法有据,予以支持。虽《合同》中明确约定作为卖方的被告保证对涉讼房屋享有完整的处分权,并须保证交易过户时没有产权纠纷和债务纠纷,否则由被告承担全部责任并赔偿原告的损失。但双方在得知涉讼房屋被依法查封导致无法继续办理转按及交易手续时,签订了《协议》,对因涉讼房屋被查封导致不能正常履行情形下的处理作出了明确约定,变更了《合同》的原约定。而《协议》中约定在涉讼房屋被查封导致无法继续履行情形下,除退还依《协议》而收取的10000元外,不作另外的赔偿,故原告现以涉讼房屋已升值为由而要求被告赔偿300000元缺乏依据,不予支持。《协议》约定因房屋查封导致无法正常履行的,只需退还《协议》收取的10000元而不作其他赔偿,故现原告要求双倍返还定金缺乏依据,不予支持。虽《协议》未约定依据《合同》收取的定金10000元在此情形下需退回,但因被告同意退还该笔定金,是对其权利的合法处分,予以支持。

原告表示被告在其提起该案诉讼前已明确表示不再继续履行合同但未举证,且被告予以否认,对此不予采信。被告是在原告基于合同无效而要求返还定金、房款及赔偿损失的庭审过程中,基于涉讼房屋被查封导致无法过户而表示的不再出售涉讼房屋,而非在房屋买卖合同正常履行过程中表示的不再出售涉讼房屋,且此后被告亦表示若不存在查封的情形下愿意继续履行合同,故被告该表态并不产生赋予原告合同解除权的法律后果,原告以被告在庭审中明确表示不再出售房屋构成违约、其有权解除合同的意见不成立,不予采纳。被告依据《协议》而另行收取的10000元,按照《协议》约定内容审查,该款并非被告基于租赁合同关系预收的租金,而是基于双方的房屋买卖合同关系而预先支付的款项,故被告以该款是预交的租金而不同意退还的意见不成立,不予采纳。

原告是基于《协议》签订后形成的租赁合同关系而使用涉讼房屋,故在房屋买卖合同关系解除后,对于房屋是否应返还问题在本案中不予调处,双方可另行主张权利。

据此,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条条的规定,判决:一、于该判决发生法律效力之日解除原告与被告因于2009年4月9日签订的《房屋买卖合同》而就广州市天河区某某路373号2307房形成的房屋买卖合同关系;二、被告于该判决发生法律效力之日起10日内将其于2009年6月25日依据与原告当天签订的《协议》而收取的10000元返还给原告。三、被告于该判决发生法律效力之日起10日内将定金10000元返还给原告。四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按该判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费6250元,由被告负担200元,由原告负担6050元。

 
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