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最高人民法院民一庭疑难案件问答(二)

时间:2014-07-28 17:05 作者:管理员 点击:

十六、未经所有人同意的出租行为的效力如何认定

[问题的提出]

问题由江苏省某中级人民法院受理的一起民事案件引出:1994年,无锡A房地产有限公司(以下简称A公司)将所建商厦五楼大厅分割出售,该大厅建筑面积为3000平方米。原告赵某以人民币214.236元的房价款购得其中九单元的房产,建筑面积为21.64平方米,包括公用部分分摊面积。买卖双方签订的《房屋买卖合同》第22第规定:“该物业的设计功能及用途为商业,买方不得将该物业用作工业或不符合上述设计功能的其他用途。”赵某于1996年4月人领取了九单元的房屋所有权证。此后,该大厅一直闲置。200年1月28日,A公司向赵某邮寄挂号信一份,载明:商厦五楼只能作为一个整体使用,已经长期空置,经公司多方招商,现有投资人拟在此开办餐饮项目,初步洽谈租期为5—8年,首年租金为每平方米150—180元,每年递增2.5%—4%,请你在半个月内予以回复,否则公司将视作你已同意并授权公司统一出租你的九单元房产。该挂号信因逾期无人领取于2000年3月6日被退回A公司。2000年3月16日,A公司召开五楼业主会议,赵某没有参加,参加会议的业主(占全体业主的绝大部分)同意将A商厦五楼中自有房产部分继续委托A公司出租给第三方使用,委托期限延长至2006年12月31日。2000年3月22日,A公司与B公司(餐饮公司)签订了一份《商业用房租赁合同》,将珠宝城商厦五楼进行装修及营业。赵某购买的九单元地点位于B公司所开酒店的吧台位置。

 

赵某以其享有产权的九单元被B公司侵占,请求判令B公司迁出九单元并给付其自2000年4月至2003年3月的租金人民币10,000元。

受诉法院另查明:商厦系由A公司开发的商铺。该商厦五楼共有40位业主(含第九单元业主和A公司),大部分业主同意委托A公司将商厦五层自有房产出租给第三方使用。庭审中赵某确认商厦五楼所有空间没有进行隔断,是一个整体,无法分割使用,赵某购买九单元后从未获得过收益。

 

[最高人民法院民一庭倾向性意见]

最高人民法院民一庭对本案讨论后形成两种意见。倾向性意见认为:应当驳回越某的诉讼请求。主要理由是:考虑到赵某已经支付了对价并取得了房产证的实际情况,尽管九单元没有墙壁与商厦的其他部分分隔,但产权证上明确的关于房屋四至的记载足以证明其构成独立的物,因此应当认定赵某对九单元享有独立的产权。由于商厦五层没有建成小商品市场,因此包括赵某在内的所有产权人都承认业主们购买的“单元”房产不具有独立的使用价值。在此条件下,考虑将商厦整体出租无疑就是一种能够较好地发挥物的效用的选择。这种选择,不仅符合大多数业主的利益,也并不损害赵某的合法权益。因为所有权包括占有、使用、处分、收益四项内容,既然连赵某都承认九单元不具有独立的使用价值,那么,对赵某来说,最现实的受益方式就是通过整体出租取得租金收益。从判决的社会效果考虑,人民法院也应当裁决赵某服从商厦五层绝大多数业主的意愿,因为,每个业主所拥有的权利是平等的,在每个业主所购“单元”不具有独立使用价值是不争的事实的前提下,他们就商厦是否应当整体出租问题所发生的争议是私权的碰撞。处理这种私权碰撞时法官首先要考虑的原则不是当事人个体之间的民族、性别、信仰、地位、财产的差异,而应当尽可能协调所有业主的利益,力争充分发挥物的效用,促进交易、最大限度地实现所有权人的利益。基于这种考虑,比较两种判决结果的社会效果就可以看出:如果支持赵某的诉讼请求,不仅B公司要从商厦五层迁出,商厦要因此和B公司承担违约责任,而这部分损失必然要由所有同意出租的业主分担。这不仅使大多数业主遭受经济损失,也使赵某本人的“九单元”从能够获得租金收益的状态重新变为闲置状态。这样的处理结果无疑会引起商厦五层绝大多数业主与赵某之间的矛盾,如果这些业主中的部分人因此设置障碍或者采取某种不理智的行动,则赵某不仅根本无法使用九单元并从中受益,而且有可能导致矛盾激化、引发事端。因此,在这种情况下,运用公平原则,衡量当事人之间的利益冲突,选择能够最充分地发挥物的效用、使各方当事人最大化地实现自己的利益的裁决结果,不失为一个最恰当的选择。应当特别注意的是,如果赵某所购的九单元在商厦五层中处于相对较为优越的位置,赵某也因此比其他业主支付了更高的价款,有商厦五层整体出租的情况下,如果赵某主张九单元的单位面积应当比其他位置的单位面积获得更多的租金,则其诉讼请求具有一定的合理性。少数人认为,本案的处理有两种途径可以考虑:第一个途径是,不去探究房地产管理部门的登记发证行为的正确与否,仅仅以赵某持有的房屋所有权证为依据,认定其具有商厦五层九单元的房屋所有权,在此基础上,则人民法院只能支持赵某的诉讼请求,判决B公司从商厦五层九单元迁出,并向赵某支付房屋使用费;第二个途径是,依据物权原理,认定越某虽然购买了商厦五层九单元并领取了房屋所有权证,但由于九单元没有与其他部分相隔,又不具有独立使用价值,无法构成独立的房屋所有权。由法官行使释明权,告知赵某可以以A公司向其出售的房屋不具有独立性,又出面组织其他“业主”将该房屋出租给他人,致使其对商厦五层九单元的房屋所有权无法行使为由,诉A公司侵权。

 

在考虑本案的处理途径时,赵某与其他购买商厦五层房屋的“业主”之间和关系是需要明确的另一个问题。有一种观点认为,既然赵某和购买其他“单元房”的业主一样,由于所购房屋不具有独立性,或否认定赵某与其他业主之间为商厦五层的共有人,然后,按照共有人对共有财产的权利来处理本案。根据我国《民法通则》第78条之规定,财产可以由两个以上公民、法人共有。共有分为共同共有和按份共有。按份共有,是指数人按其应有部分对于共有物的全部有使用收益的权利。在按份共有的情况下,对共有物的处分虽应得共有人全体的同意,但各共有人有权自由处分其应有部分,并随时请求分割共有物。共同共有,是基于共同关系而共有一物。共有人全体对共有物享有所有权,共有人对共有物并无应有部分的划分。按份共有的发生原因,可能基于当事人的意思表示,如:多为数人出资购买,还可能由于法律的直接规定,或将共同共有变为按份共有;而共同共有的发生,多由于合伙、继承。对照本案情况可知,无论从发生原因,还是从法律特征看,赵某与其他购买商厦五层“单元房”的业主,既不符合共同共有的条件,也不符合按份共有的条件。因此,讨论中大家一致认为不宜适用民法中所有权共有理论来处理本案。

 

十七、交房、办证与诉讼时效

[问题的提出]

商品房买卖合同(包括预售合同)对出卖人向买受人交付房屋及办理所有权登让(俗称交房和办证)的期限作出约定。如果买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房或者出卖人虽已交付房屋,但未在合同约定的期限内办理忘记到所有权变更登记,买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记,其诉讼请求是否超过诉讼时效期间?此问题涉及买受人实体请求权成立与否,实务及理论界亦争议颇多。

 

[最高人民法院民一庭倾向性意见]

经讨论,最高人民法院民一庭基本同意作者的观点,并形成如下倾向性意见:

 

一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满,买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权,应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上,应当区分具体情况:房屋具备法定交付条件,诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备法定的交付条件,诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。

 

二、出卖人已经将房屋交付于买受人,买受人亦已实现对房屋的占有的,买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性,不适用诉讼时效的规定。

 

十八、人民法院能否主动援用诉讼时效进行裁判

[问题的提出]

法院能否主动援用诉讼时效进行裁判,在理论界有分歧,在审判实践中的做法也不统一,实有研究的必要。这一问题的答案在本质上涉及如何理解《民法通则》对诉讼时效的规定,因此,本文从诉讼时效届满后果的立法主义谈起。

 

[最高人民法院民一庭倾向性意见]

最高人民法院民一庭经集体讨论后多数人认为,人民法院不得主动援引诉讼时效进行裁判。

 

十九、离婚案件中对夫妻公司如何处理

[问题的提出]

随着市场经济发展的日新月异,“夫妻公司”(即股东仅为夫妻二人的公司)现象在我国并不鲜见。在离婚案件中对这类“夫妻公司”的财产如何分割,审判实践中的做法并不统一,各种观点也完全迥异,确有进行探讨、研究之必要。

 

[最高人民法院民一庭倾向性意见]

 

最高人民法院民一庭经讨论后形成的倾向性意见是:《公司法》对于股东身份无限制性规定,故夫妻双方作为股东设立的有限责任公司并不违反法律规定,在离婚案件中否定“夫妻公司”的法人人格没有法律依据。工商登记中载明的夫妻投资比例并不能绝对等同于夫妻之间的财产约定,如果有证据证明工商登记所载明的事项只是设立公司时形式上的需要,则应按夫妻双方真实的意思表示去片是。在离婚案件中处理有关“夫妻公司”的问题时,既要以《婚姻法》为依据,又要兼顾《公司法》中的规定。在婚姻关系存续期间,无论是用一方的婚前的个人财产还是用夫妻共同财产投资设立“夫妻公司”,公司经营所产生的收益均应属于夫妻共同财产。

 

二十、复转军人与安置单位之间就安置问题发生的纠纷是否属于劳动争议

[问题的提出]

安徽省高级人民法院就该院审理的李某某等10人与亳州市烟草专卖局劳动争议纠纷上诉一案向最高人民法院请示。主要案情如下:

上诉人(原审被告):吴某,男,汉族,1979年11月出生。

上诉人(原审被告):杜某某,男,回族,1978年5月出生。

上诉人(原审被告):褚某某,男,汉族,1979年5月出生。

上诉人(原审被告):张某,男,汉族,1979年9月出生。

上诉人(原审被告):张某某,男,汉族,1979年12月出生。

上诉人(原审被告):周某某,男,汉族,1979年6月出生。

上诉人(原审被告):吕某某,男,汉族,1978年2月出生。

上诉人(原审被告):桑某,男,汉族,1980年8月出生。

上诉人(原审被告):李某,男,汉族,1979年6月出生。

上诉人(原审被告):李某某,男,回族,1977年4月出生。

被上诉人(原审原告):亳州市烟草专卖局,住所地:亳州市谯城区文帝路。

 

上诉人李某某等人系1999—2000年冬季退伍士兵,退伍后,先后被亳州市复员退伍军人安置办公室分配至被上诉人亳州市烟草专卖局进行安置。亳州市烟草专卖局根据安徽省烟草专卖局皖烟劳(2000)294号文件精神在2000年7月决定,从2000年起所接受的退伍士兵全部安排在所属的多种经营企业工作,工资和奖金介于正式工和集工之间。包括本案上诉人李某某等10人在内的21名退伍军人在得知此情况后,表示不满,认为其应与亳州市烟草专卖局机关订立劳动合同而不愿与其所属二级企业即多种经营企业订立劳动合同,且工资待遇应和国有正式工相同。为此,还集体到安徽省人民政府和安徽省烟草专卖局上访。亳州市烟草专卖局为解决上述人员的生活困难,遂临时安排上述人员在局机关所属的稽查队工作。

 

在双方当事人争议未解决的情况下,2002年8月29日,李某某等21人向亳州市劳动争议仲裁委员会申请劳动仲裁。2002年10月11日,该劳动争议仲裁委员会作出仲裁裁决书,裁决毫州市烟草专卖局应与李某某等21人签订无固定期限的劳动合同,并为其交纳社会保险费及补发工资差额263,124元,支付工资损失65,637元。该裁决书送达给双方当事人后,毫州市烟草专卖局表示不服,于2002年10月29日向亳州市中级人民法院提起民事诉讼,请求确认亳州市烟草专卖局没有与李某某等人签订无固定期限的劳动合同及补交社保费、补发工资、支付工资损失赔偿费、补发各项福利的义务。原审法院受理后,除徐某某及本案上诉人以外的其他10人已与亳州市烟草专卖局下属的多种经营企业亳州市安泰物流有限责任公司签订了无固定期限的劳动合同。

 

安徽省人民政府、安徽省军区皖政(2002)17号《关于做好1999年冬季退役士兵安置工作的通知》规定:各机关、团体、企业、事业单位,不分所有制性质和组织形式,都有按照国家有关规定安置退役士兵的义务,……要适应社会主义市场经济要求,积极探索指令性安置计划与市场机制相结合的新途径,……对到非国有经济单位就业的士兵,接收单位除确保其享受本单位“同工种、同岗位、同工龄”职工的工资福利待遇外,还应按国家有关规定保证他们在医疗、失业、养老等社会保险及住房等方面,与本单位职工享有同等待遇,要引导和鼓励符合就业安置条件的退役士兵自谋职业。安徽省人民政府、安徽省军区皖政(2001)22号《关于做好2000年冬季退役士兵安置工作的通知》也有与前述文件相同或类似的规定。

 

2000年7月5日安徽省烟草专卖局皖烟劳(2000)294号《关于接收安置城镇退役士兵有关规定的通知》规定:一、鉴于从现在起烟草主业要逐步大量减少用人,承担艰巨的人员分流任务,决定从2000年起,我省烟草系统接收安置的城镇退役士兵(含系统内职工子女),安排到所属的多种经营企业工作。二、安置到多种经营企业工作的城镇退役士兵的身份按接收的多种经营企业的性质来确定,其工资水平、福利待遇、保险由接收单位自主确定,按接收单位的规定执行……。

 

2000年9月22日,安徽省复员退伍军人安置办公室、中共安徽省委、安徽省人民政府信访局、安徽省烟草专卖局在接待同样对安置不满而上访的凤阳县退伍士兵时,形成了一个会议纪要,其主要内容是:一、安徽省烟草专卖局对退伍士兵安置工作是认真负责的。接收和安置12名退伍士兵到蚌埠烟叶复烤厂下属集体所有制企业,符合国务院、省政府有关文件精神。二、12名退伍士兵每人每月收入不少于400元。三、退伍士兵转变择业观,服从分配,逾期半年不到单位报到,取消安置资格。安徽省烟草专卖局将该会议纪要转发至全省烟草系统各单位。

 

2003年1月19日,安徽省复员退伍军人和军队离退休干部安置办公室针对安徽省烟草专卖局关于本案中退伍军人安置工作有关问题的请示,以皖民安字(2003)2号文件答复:保障退役士兵第一次就业是各级政府和有关部门的职责和义务。其就业形式应按社会主义市场经济用人机制确定;安置部门开具到系统主管单位的分配行政介绍信,并非安置在系统主管单位,而是由系统主管单位根据本系统单位的用工情况再分配落实工作。

 

[最高人民法院民一庭意见]

最高人民法院民一庭于2004年7月5日对本案进行了讨论,一致同意作者就本案提出的分析处理意见,认为:李某某等10人在亳州市烟草专卖局稽查队工作期间,因工资福利待遇与该局发生的纠纷,属于劳动争议,人民法院应当依法受理。李某某等10人因安置问题与亳州市烟草专卖局之间发生的争议,不属于劳动争议案件,人民法院不应受理。根据这一意见,2004年7月21日,最高人民法院以(2004)民一他字第15号函答复安徽省高级人民法院如下:

安徽省高级人民法院:

你院《关于李向阳等十人与亳州市烟草专卖局劳动争议纠纷一案的请示报告》收悉。据你院报告查明的事实:李向阳等人为退伍士兵安置问题与亳州市烟草专卖局发生争议,并集体到有关部门上访,该局为解决李向阳等人的生活困难遂临时安排其在局机关所属的稽查队工作。此后,李向阳等人向劳动争议仲裁委员会申诉,请求裁决亳州市烟草专卖局与其签订无固定期限的劳动合同,并支付其在稽查队工作期间的工资及保险福利待遇。经研究认为:

1、依据《中华人民共和国兵役法》、国务院《退伍义务兵安置条例》的规定,安置单位与退伍义务兵就安置问题建立的关系是安置与被安置的关系,不是《中华人民共和国劳动法》第17条规定的在“平等自愿、协商一致”基础上建立的劳动关系,双方发生的争议是安置争议,不是《中华人民共和国劳动法》调整的劳动争议。如果亳州市烟草专卖局将李向阳等人临时安排在稽查队工作,不是对他们的安置,当然不发生与之签订无固定期限的劳动合同的认务,按照《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》第1条的规定,李向阳等人与亳州市烟草专卖局之间的安置争议,不符合人民法院受理劳动争议案件的条件。

2、李向阳等人就其被临时安排在稽查队工作期间的工资及保险福利待遇问题与亳州市烟草专卖局之间发生争议,由于双方当事人之间存在事实劳动关系,符合上述司法解释第1条第(2)项之规定,劳动争议仲裁委员会作裁决后,当事人依法诉至人民法院的,人民法院应当作为劳动争议案件受理。

 

二十一、责任保险中第三人是否享有独立请求权

[问题的提出]

责任保险是指以被保险人依法应当对第三人承担的损害赔偿责任为标的而成立的保险合同。依照责任保险合同,投保人(被保险人)按照约定向保险人支付保险费,在被保险人致人损害而应当承担赔偿责任时,由保险人按照保险单约定承担给付保险赔偿金的义务。因责任保险以被保险人对第三人的赔偿责任为标的,以填补被保险人对第三人承担赔偿责任所受损失为目的,又被称之为第三人保险或者第三者责任保险。责任保险的给付,与第三者的利益有着直接或间接的关系。我国《保险法》第50条第1款规定,“保险人对责任保险的被保险人给第三者造成的损害,可以依照法律的规定或者合同的约定,直接向该第三者赔偿保险金。”在理解和适用该法条时,对受害人(责任保险合同的第三人)能否直接请求保险人承担赔偿责任的问题存在争议。

 

[最高人民法院民一庭倾向性意见]

最高人民法院民一庭经讨论研究,多数人认为,根据《保险法》第49条之规定,责任保险中的受害第三人作为合法的请求权人在被保险人未及时支付赔偿费用时,可以依据保险合同请求保险人支付保险金。

二十二、业主委员会是否具备诉讼主体资格问题

理论界或实务界的不同观点:第一种观点:业主委员会不具有诉讼主体资格,不能以自己的名义提起诉讼。第二种观点:业主委员会可以作为诉讼主体参与诉讼,既可以作为原告起诉,也可以作为被告应诉。第三种观点:业主委员会具有一般的、抽象意义的诉讼当事人能力,可以成为诉讼主体,但是原则上只能作为原告提起诉讼,不能成为被告,因为它没有责任财产和责任能力。
       最高人民法院民一庭认为:依法成立的业主委员会在其职责范围内,经业主代表大会授权,有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜,以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜,业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。

 

二十三、善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准问题
       理论界或实务界的不同观点:第一种观点:房屋使用费的标准应该参照通地段同类房屋租金计算。第二种观点:根据无效合同的处理原则,应该以实际使用年限的房屋折旧费作为买受人返还的房屋恢复原状的补偿,即房屋总价÷约定的土地使用年限×实际使用年限,或就房屋折旧费进行评估。第三种观点:第一种意见与第二种意见采用的标准过高或过低,有失公平,可考虑采用租金与房屋折旧费的平均值。
       最高人民法院民一庭意见:善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准,最高人民法院于2003年11月30日以(2003)民一他字第13号对辽宁省高级人民法院一个请示的答复中已经有明确的意见。该函全文如下:辽宁省高级人民法院:你院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉,经研究认为:商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后,应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准,因为买受人在签订合同时是善意的,所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说,应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限,再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。

二十四、对交通事故形成原因的举证责任应由谁来承担问题

理论界或实务界的不同观点:第一种观点:道路交通事故责任认定是公安机关依法作出的一种具体行政行为,具有行政可诉性,属于行政诉讼司法审查的范围。这是目前较有影响的观点。第二种观点:交通事故责任认定,不是具体行政行为,责任认定书是行政文书。第三种观点:交通事故责任认定的性质应根据交通事故的性质而定:如果是一般轻微的交通事故,则是行政责任认定;如果是交通肇事犯罪案件,则具有刑事责任认定的性质。第四种观点:交通事故责任的“责任”是因果关系和因果关系中“原因力”的大小,不是法律责任,而是确定法律责任的前提和依据,本身并不等同于法律责任中的行政责任、刑事责任和民事责任。交通事故责任认定是一种行政证明行为,不具有行政可诉性。第五种观点:交通事故责任认定是鉴定结论,不是具体行政行为。
       最高人民法院民一庭意见:(1)公安交通管理部门出具的“交通事故认定书”是人民法院处理交通事故损害赔偿案件的重要证据之一,如当事人一方或者双方无相反的证据或者足以推翻其结论的理由,“交通事故责任认定书”应当成为人民法院认定案件事实的依据。(2)在因交通事故引发的损害赔偿案件中,当事人应当根据《道路交通安全法》的规定,对各自的主张分别承担举证责任,公安交通管理部门对交通事故中待证事实的真伪不承担举证责任。(3)当事人一方或者双方在民事诉讼中对“交通事故认定书”提出异议的,应当提供相反的证据或理由,并承担结果意义上的举证责任。

 

二十五、生效裁判的事实证明效力问题

理论界或实务界的不同观点:第一种观点:有关事实已经前一诉讼的生效判决所确认,当事人对此无需举证。在该判决经合法程序撤销之前,,对该事实不应再出现新的认定。第二种观点:前一诉讼的民事判决虽然在判决理由中作了认定,但并非判决主文所确定的事项。当事人有相反证据足以推翻原确认的事实的,仍应以人民法院在本案中重新审查确认的事实为准。
      最高人民法院民一庭倾向性意见:对于生效裁判中认定的事实,不宜从既判力的角度来理解,而应从生效裁判的事实证明效力的角度进行分析。凡人民法院生效裁判所确定的事实,具有免除后诉当事人举证责任的效力。在后诉当事人有相反证据足以推翻的情况下,后诉法院可以径行对有关事实进行确认,而不必等待前诉判决经过再审程序变更后再行认定。

 

二十六、夫妻一方所在企业发放的买断工龄款是否属于夫妻共同财产问题

最高人民法院民一庭倾向性意见:在离婚案件中处理有关买断工龄款问题时,可以参照最高人民法院《关于适用,〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》中有关军人复员费、自主择业费的规定处理。最高人民法院《关于适用,〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第14条,“人民法院审理离婚案件,涉及分割发放到军人名下的复员费、自主择业费等一次性费用的,以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值,所得数额为夫妻共同财产。前款所称年平均值,是指将发放到军人名下的上述费用总额按具体年限均分得出的数额。其具体年限为人均寿命70岁与军人入伍时实际年龄的差额。”

 

二十七、农民自建住房是否适用《建筑法》问题

    案例:某建筑公司与农民王某于1998年签订一份工程施工合同,约定由建筑公司为王某修建砖木结构二层住宅楼一座;建筑公司按图施工,建筑面积估计125平方米;完工后,按有关标准实际丈量计算,单位造价380元/平方米。建筑公司按期完工并确定了工程总造价。施工期间,王某支付了部分工程款,完工后实际占有、使用该建筑,但未再付款。建筑公司诉至法院,请求王某支付剩余工程款。 提出的问题:《建筑法》第83条规定农民自建低层住宅的建筑活动不适用本法。如果农民修建二层及二层以上住宅承包给他人修建,是否属于自建?高低层的区分标准是什么?农民将住宅承包给建筑施工企业建设,其签订的合同性质如何认定?是否适用《建筑法》? 审判实践中的不同观点: 第一种观点:农民修建住宅,只要不超过四层,就不算高层建筑,无论是承包给他人修建还是自建,均属于《建筑法》规定的农民自建低层住宅,不适用《建筑法》的规定。 第二种观点:农民修建二层以上住宅,有一定的技术要求和图纸设计,为了确保安全和质量,由具有一定资质和能力的建筑方修建,应当适用《建筑法》的规定,不应认定为自建低层建筑。 关于合同性质,一种意见认为,该类合同为承揽合同;另一种意见认为,该类合同属于建设工程合同。

   

最高人民法院民一庭倾向性意见:《建筑法》第83条规定的农民自建是从建设主体即权利主体而言的,不论是农民自己施工,还是将工程承包给个体工匠或建筑企业建设,都属于农民自建。农民将工程承包给个体工匠施工,其建设行为受《村庄和集镇规划建设管理条例》调整,而农民将自建住宅承包给建筑施工企业施工,建筑施工企业的建筑活动应当受到《建筑法》调整。农民与个体工匠或建筑施工企业订立的建筑施工合同都是建筑施工合同。

 

二十八、共同过失致人损害的责任承担问题

      两机动车违章行驶发生交通事故致行人受到损害,因一机动车所有人已因该事故死亡,受害人(行人)明确表示放弃要求死者的继承人承担赔偿责任,仅要求另一机动车所有人赔偿其损失的,应如何处理? 第一种观点:因双方共同违章行驶的行为发生交通事故致行人受到侵害,两机动车所有人均是致害人,应承担连带责任。至于受害人明确表示仅起诉部分侵权人而放弃对其他侵权人的诉讼权利的,有人认为,受害人明确表示放弃死者的继承人承担赔偿责任,仅起诉承担连带责任之一的车辆所有人承担赔偿责任,按照《民法通则》第87条的规定,负有连带债务的每个债务人都负有清偿全部债务的义务,即使受害人明确表示放弃其他连带责任人应承担的赔偿责任,也应判令致害人赔偿受害人的全部损失。也有人认为,共同侵权致人损害,受害人仅起诉部分侵权人,人民法院应通知其他侵权人参加诉讼,作为共同被告,并承担连带责任。但受害人仅起诉特定的侵权人,明确表示放弃对其他侵权人的诉讼权利的,应当尊重当事人对其权利的处分,被放弃的侵权人应当承担的份额应从赔偿总额中予以扣除,被起诉的侵权人仅承担与其行为相应的赔偿责任。 第二种观点:两机动车所有人违章行驶致人损害,各机动车所有人都不能预料到自己的行为会与对方的行为发生结合,而是因偶然的原因使二人的行为发生结合致人损害,属无意思联络的共同侵权,二人不承担连带责任,应承担与其行为相应的责任。

   

最高人民法院民一庭意见:两机动车违章行驶发生交通事故,致第三人受到损害,属于无意思联络的共同侵权。无意思联络数人侵权属于共同侵权时,各行为人承担连带责任,属于单独侵权时,各行为人分别承担责任。赔偿权利人只起诉部分共同侵权人的,人民法院应当追加其他共同侵权人作为共同被告。赔偿权利人坚持对部分共同侵权人放弃诉讼请求的,人民法院不得干预,但其他共同侵权人对被放弃的诉讼侵权的侵权人应当承担的份额不承担连带责任,并应当从判决总额中予以扣除,剩余部分由应当承担责任的共同侵权人承担连带责任。

 

二十九、相对人未进行催告,解除权人行使解除权是否有期限限制问题

     案例:1999年8月18日,蒋某与吕某签订了一份购房协议。双方约定:蒋某将其所有的一处两间门面房卖给吕某,总价款为人民币110000元;付款方式为,吕某于签订协议的当天支付人民币40000元,2000年春节前支付人民币40000元,余款于2000年7月底前结清,否则蒋某有权收回房屋。协议签订当日,吕某向蒋某付款人民币40000元,同时,蒋某将房屋交付给吕某。2000年10月31日,吕某付款人民币30000元。此后,吕某再未付款。2003年1月,蒋某取得了该门面房的所有权证。2004年1月,蒋某为此向人民法院提起诉讼,请求判令吕某交还该房屋,承担违约金,并承担本案诉讼费。 审理中,围绕该合同是否应当解除的问题,蒋某认为,吕某应当于2000年7月底前付清房款,否则其有权收回房屋,但从签约后到起诉,吕某仅支付了70000元,余款吕某拒绝支付,故蒋某有权解除购房合同;吕某则认为,双方签订的合同合法有效,不应当解除。 就蒋某是否有权解除该合同,审理中,存在两种不同意见: 第一种观点:蒋某行使解除权的期限已过。这一观点的主要依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款的规定,即"法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起1年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。"虽然该《解释》的适用范围仅适用于房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖合同,但是按照《解释》执笔人的观点,《解释》除第8、9条关于惩罚性违约金条款外的通用条款可参照适用于二手房买卖。据此,本案中,双方约定了解除合同的条件,但对蒋某行使解除权的期限没有约定,因此,可以参照《解释》关于"解除权应当在解除权发生之日起年内行使,逾期不行使的,解除权消灭"的规定。吕某未于2000年7月底前付清房款,蒋某即享有解除该房屋买卖合同的权利,但蒋某迟至2001年7月底未行使权利,则解除权消灭,故应当驳回蒋某的诉讼请求。 第二种观点:本案应当适用《合同法》第95条第2款的规定,即"法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭"。该观点对于吕某未于2000年7月底付清房款,蒋某即享有解除该房屋买卖合同的权利没有争议。关键是解除权行使期限届满时间如何认定?按照《合同法》第95条第2款的文义,解除权消灭必须符合3个条件,而违约方催告解除权人解除合同在现实生活中较为罕见,但其的确是解除权消灭的必要条件。本案中,吕某始终未催告蒋某是否要解除合同,因此,也不存在蒋某行使解除权的合理期限问题。蒋某应当享有解除权,故应当判决支持蒋某要求解除合同的诉讼请求。

     最高人民法院民一庭意见:参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款的规定,对于房屋买卖合同纠纷,对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起1年内行使。逾期未行使的,解除权消灭,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

 
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