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购买商品房后,该房产被发展商另行抵押,该房产是否可以办理房产证

时间:2012-12-27 15:12 作者:郭忠革律师 点击:
 

 广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

                                                                         

上诉人(原审第三人):广州农村商业银行股份有限公司某某支行
被上诉人(原审原告):王某宁,男,香港居民
委托代理人:郭忠革,广州德培律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):广州市志某房地产开发有限公司
原审第三人:陈某坤
上诉人广州农村商业银行股份有限公司某某支行因房屋买卖合同纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2012)穗越法民三初字第1405号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原审法院审理查明: 广州市志某房地产开发有限公司(以下简称“志某公司”)是广州市越秀区东湖西路30-44号地段东湖凯柏轩的开发商,于2010年7月28日取得编号为20090100号《商品房预售许可证》。
2005年9月26日,王某宁(乙方)与志某公司(甲方)签订《商品房买卖合同》,其中约定:乙方购买上址项目中的第A幢23层01、02号房,建筑面积共207+140平方米;甲方应当在2007年12月31日前将房屋交付乙方使用等。双方还在附件五合同补充协议中约定:买卖双方应在甲方取得预售证后1.5个月内按本合同的原则重新签订预售证编号内的房屋买卖合同,并到房管部门办理买卖登记;乙方所购之单元房屋定价为2101050+1277500元=3378550,优惠折扣为按乙方实付款数从付款日起计至甲方出房屋预售证之日,按2.5%/月计算出的金额作为优惠折扣,暂定计至2006年9月30日共计14月等。合同签订后,王某宁向志某公司支付了上述房屋购房款共2800000元,志某公司于2012年3月29日将该2301、2302房交付给王某宁使用至今。
另查明,2010年3月18日,志某公司(甲方,抵押人)与农商银行某某支行(乙方,债权人)签订《抵押合同》,约定甲方为确保与乙方签订的编号为0816002201000001的《企业借款合同》的履行,自愿为主合同项下的债务向乙方提供抵押担保;主合同项下约定业务种类为借款,本金数额为贰亿元整,期限自2010年3月18日始至2013年3月17日止;本合同的抵押担保范围为主合同债务人应承担的全部债务,包括但不限于全部本金、利息、违约金、损害赔偿金和债权人为实现债权及抵押权而发生的一切费用;甲方提供的抵押财产的数量、质量、状况、所在地等详见《抵押财产清单》等。该合同所附《抵押财产清单》中记载,抵押物包括了东湖凯柏轩(1栋)23层2301房、2302房在内的38套房屋,其中2301房建筑面积205.24平方米,权利价值4412660元,债权数额3283840元;2302房的建筑面积140.71平方米,权利价值3025265元,债权数额2251360元。志某公司及农商银行某某支行已在房管部门办理了涉讼2301、2302房的抵押登记手续。本案中,农商银行某某支行确认在办理抵押登记手续时,是应房管部门的要求拆分每套抵押房屋对应的债权数额,清单所列债权数额并不对应每套房屋实际负担的债权;农商银行某某支行已分二期向志某公司发放贷款共172000000元,截止至2012年6月21日,志某公司尚欠农商银行某某支行本金148750290元。
2012年5月14日,广州仲裁委员会受理了本案第三人陈某坤提交的与志某公司关于商品房买卖合同纠纷的仲裁申请[案号:(2012)穗仲案字第1218号、1219号],陈某坤提出了以下请求事项:1、裁决申请人与被申请人签署的《广州市商品房买卖合同》是有效合同,2、裁决被申请人立即为申请人办理广州市越秀区东湖西路30-44号地段东湖凯柏轩(1栋)2301、2302房的预售合同备案及预购商品房预告登记,3、裁决被申请人应于2012年8月20日前为申请人办妥广州市越秀区东湖西路30-44号地段东湖凯柏轩(1栋)2301、2302房的产权登记并将以申请人为产权人的房地产权证交付给申请人。本案庭审中,陈某坤称其于2010年底、2011年初与志某公司签订涉讼房屋的买卖合同,其已付清房款给志某公司,志某公司已以书面方式将房屋交付给其。陈某坤表示在本案中不提交相关的证据材料。志某公司称其公司与陈某坤之间是名为买卖实为借贷关系,其公司向广州典当有限公司借款,陈某坤是该公司的股东。其公司与陈某坤签订买卖合同,只是作为还款信誉的保证。本案审理过程中,第三人陈某坤称其已向广州仲裁委员会提出变更仲裁事项为解除买卖合同及要求志某公司赔偿损失等。
王某宁向原审法院提起本案诉讼,请求判令:1、确认其与志某公司于2005年9月26日签订的《商品房买卖合同》有效;2、志某公司协助其前往广州市房地产交易中心办理《商品房买卖合同》网签及预售备案确认手续;3、志某公司协同其前往广州市房地产产权交易登记机构为其办理广州市越秀区东湖西路30-44号地段“东湖凯柏轩”自编A栋2301、2302号房产交易登记及过户手续。
本案中,王某宁向原审法院申请撤回上述第2项诉讼请求事项,已获准许。经向王某 宁释明,涉讼房屋设有抵押权,王宝宁要求办理过户手续存在障碍。王某宁表示根据《商品房买卖合同》的约定,涉讼房屋定价为3378550元,王某宁已付购房款2800000元,尚余房款578550元未付,王某宁同意将剩余房款直接支付给农商银行某某支行以代志某公司清偿债务,并保留向志某公司主张合同约定的房款优惠折扣的权利。志某公司对此表示同意。农商银行某某支行表示不同意,认为王某宁承诺代志某公司偿还债务的数额过低,不足以清偿志联公司所欠的借款,王某宁应按抵押合同所付清单列明的债权数额代志某公司清偿债务。
原审法院认为:王某宁与志某公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,虽然志某公司在签约时尚未取得涉讼房屋的《商品房预售许可证》,但在发生本案诉讼前的2010年7月28日已领取了《商品房预售许可证》,且涉讼房屋也在预售许可证所列明的可预售范围内,因此上述《商品房买卖合同》应为有效合同。根据我国相关法律法规的规定,房屋出卖人具有为买受人办理房地产权证的义务,故王某宁现要求志某公司协助办理涉讼房屋的交易登记及过户手续合法有理,该院予以支持。关于农商银行某某支行作为涉讼房屋的抵押权人不同意王某宁要求办理涉讼房屋交易过户手续的问题。王某宁已向志某公司支付了大部分的购房款,志某公司虽已将涉讼房屋交付给王某宁使用,但却隐瞒房屋已出售的事实,将涉讼房屋抵押给农商银行某某支行作为其借款的担保,志某公司的行为存在过错。鉴于志某公司已取得涉讼房屋的《商品房预售许可证》的事实表明农商银行某某支行同意出售涉讼房屋,农商银行某某支行行使抵押权不得对抗买受人,同时王某宁亦表示同意将剩余未付房款578550元直接支付给农商银行某某支行以代志某公司清偿债务,为消除产权过户的障碍,农商银行某某支行与志某公司应办理涉讼房屋的涂销抵押登记手续。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定,判决:一、王某宁与志某公司于2005年9月26日签订的《商品房买卖合同》有效;二、王某宁在本判决发生法律效力之日起7日内,将未付的购房款578550元支付给农商银行某某支行;三、农商银行某某支行在收到上述578550元款项之日起7日内,与志某公司共同前往房管部门办理广州市越秀区东湖西路30-44号东湖凯柏轩(1栋)23层2301房、2302房的涂销抵押登记手续;四、志某公司在办妥上述涂销抵押登记手续之日起7日内,协同王某宁前往房管部门办理广州市越秀区东湖西路30-44号东湖凯柏轩(1栋)23层2301房、2302房的房地产交易登记及过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元,由志某公司负担。
上诉人农商银行某某支行不服原审法院上述民事判决,向本院提起上诉称:一、原审判决认定“志某公司已取得《商品房预售许可证》的事实表明农商银行某某支行同意出售涉诉房屋”是错误的。《商品房预售许可证》显示其编号为20090100号,发证日期为2009年4月27日,即使被上诉人志某公司在2010年7月28日领取,也不能排除许可证发证之事实。根据《广东省商品房预售管理条例》和《广州市商品房预售管理实施办法》的规定,取得商品房预售许可证的条件之一是预售商品房项目及土地使用权未设定他项权。因此,在发证之日不存在上诉人的抵押权,而事实上该抵押权设立的时间是2010年3月18日。上诉人真正同意的仅仅是备案之行为;二、物权与债权的优先性认定错误。1、本案中,由于被上诉人志某公司未能依法将《商品房买卖合同》在房地产管理部门备案,故对案涉房屋享有的只是债权请求权,而上诉人他项权利登记在建工程抵押所表明的抵押权是一种完全物权,依法履行了登记手续,具有物权的排他效力;2、即使如一审法院认定债权的形成先于抵押权,根据物权法等法律法规以及司法实践,不论债权形成时间先后,均不影响善意抵押权人的抵押权效力;3、如果本案中银行抵押权不能对抗买受人,则银行此类抵押权的设立不存在法律意义上的担保意义;三、原审判决适用法律错误。1、购房人已经向志某公司支付了大部分房款,剩余款项远远不足以清偿被上诉人志某公司对上诉人的债务,实现抵押权;2、上诉人与被上诉人志某公司的抵押合同约定以抵押财产清单所列房产38项为被上诉人志某公司的借款担保。抵押房产所应当实际负担的是整体的债务。在实践中,在整体抵押中,开发商的合理的销售行为也是其偿还债务、实现抵押权解除的方式之一,只有获得银行或以银行认可的方式获得清偿,才可以对应逐套解除抵押;四、对买受人的保护是通过加重出售人,即本案的开发商的义务和责任,扩大买受人对于开发商的权利来实现的,而不是简单地将买受人的利益与其他市场主体的利益加以区分,使得其利益高于其他主体,违反了公平原则;五、案涉商品房买卖合同的签订时间是2005年9月26日,在该时,被上诉人志某公司尚未取得《商品房预售许可证》,直至2010年7月28日才取得《商品房预售许可证》。根据最高法院的司法解释,在起诉前取得商品房预售许可证明之前,该买卖合同是效力待定的,之后也仅仅是可以认定有效,而非必然有效。在本案中,存在已合法设定抵押的情况,存在被上诉人王某宁明知未取得预售许可的仍签订合同,具有主观过错,应承担相应风险;六、被上诉人之间签订的买卖合同存在疑点:1、该合同主文处理房屋地址、面积、房号外,均为空白,没有任何信息,甚至连最重要的购房款项及支付也没有;2、该合同是在被上诉人志某公司取得工程规划许可证后不久即签订;3、双方在几乎空白的买卖合同后签订了补充协议,约定买受人享受购房优惠折扣,按照该折扣,买受人从支付款项之日四年左右的时间所获得的折扣,相当于不支付任何费用获得案涉房产。根据上述疑问,该合同具有高利贷的性质,是被上诉人为了工程借款所编造的虚假购房合同,不属于法律保护范围;七、上诉人是无法通过正常的调查知道抵押物隐藏的买卖合同,原审法院的错误认定,导致上诉人无辜承担他人的风险。据此,上诉请求:撤销原审判决第三项中关于上诉人履行涂销抵押登记手续的内容,认定上诉人对案涉抵押房产享有优先受偿权。
被上诉人王某宁答辩称:同意一审判决,请求维持原判。
被上诉人志某公司答辩称:同意一审判决,请求维持原判。
原审第三人陈某坤述称:坚持一审答辩意见。
经二审庭询,本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为: 被上诉人王某宁与志某公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,虽然志某公司在签约时尚未取得涉讼房屋的《商品房预售许可证》,但在发生本案诉讼前已领取了《商品房预售许可证》,且涉讼房屋也在预售许可证所列明的可预售范围内,因此上述《商品房买卖合同》应为有效合同。上诉人上诉理由中对该《商品房买卖合同》的真实性、合法性提出了质疑,但上诉人并未有充分的证据可证实被上诉人之间不存在真实的房屋买卖合同关系。上诉人上诉认为该合同具有高利贷的性质,是被上诉人为了工程借款所编造的虚假购房合同,依据不足,本院不予采信。关于上诉人上诉认为其抵押权与被上诉人王某宁要求被上诉人志某公司办证冲突的问题。本院认为,根据现有证据显示,案涉房屋在《商品房预售许可证》的范围之内,原审法院认定上诉人同意被上诉人志某公司出售案涉房屋,并无不当。被上诉人王某宁已经向被上诉人志联公司支付了大部分的房款,且被上诉人志联公司已经将案涉房屋交付给王宝宁使用,综合本案上述情况,上诉人的抵押权不得对抗案涉房屋的善意买受人。上诉人与被上诉人志联公司均应配合被上诉人王某宁办理案涉房屋的涂销抵押手续,由被上诉人志某公司协助被上诉人王某宁办理案涉房屋的过户手续。上诉人的上诉理由不充分,本院不予支持。
综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
本案二审受理费100元,由上诉人广州农村商业银行股份有限公司某某支行负担。
本判决为终审判决。
 
 
 
 
 
 
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