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案情简介： 2009年8月24日，卖方（业主张某）将广州市海珠区顺景雅苑的车位作价15万元出售给交付给买方徐某。买方（徐某）与卖方（业主张某）签订《房屋买卖合同》，合同中对于单方违约不履行合同的情形约定的违约金为交易金额的10%。 合同签订后，买方依约支付了购房款12万元，余款3万元待办妥交易过户手续时支付。但卖方（业主张某）迟迟不配合办理交易过户手续。期间，房地产市场逐渐回暖，该车位的市场价格也不断攀升。最终，业主张某明确拒绝继续交易，要求买方徐某要么额外增加购房款，要么终止交易。 买方徐某不同意，仍坚持要求按照《房屋买卖合同》继续履行。卖方业主张某为了阻止继续交易过户，于是，单方在该车位上设定了抵押权。双方因而成诉。 现买方徐某诉至法院，要求卖方（业主张某）承担逾期交付车位的违约金7万元，并按照诉讼时的市场价格赔偿买方徐某可预期的车位升值利益损失14万元。 法院审理： 经买方申请，法院委托评估机构对讼争标的于2011年8月4日时点的市场价格进行评估，市场价值为290000元。 广州市海珠区人民法院认为，买方卖方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。卖方擅自将标的物抵押给案外人，造成无法过户的后果，属于恶意违约。即使卖方退回房款给买方，买方以原合同价格已无法购买到与诉争标的条件相等的车位，该车位的市场价值（29万）与合同原约定的成交价（15万元）的差价属于买方的实际损失，买方主张卖方按照《房屋买卖合同》正常履行可以获得的预期利益损失，有事实和法律的依据。 2012年8月1日，海珠区人民法院作出判决，判令卖方（业主张某）向买方徐某承担逾期交付车位的违约金7万元，并按照市场评估价格（29万）赔偿买方徐某可预期的车位升值利益损失14万元。 律师点评： 在房屋买卖过程中，卖方因为房屋价值上升而违约的情况屡见不鲜。在本案中，卖方因房屋升值而恶意违约，致使买方的合同目的不能实现。虽然合同中约定了定金罚则，也约定了一方不履行合同的违约金（违约金为总房价的10%，即1.5万元），但买方仍有权依据《合同法》第一百一十三条规定，向卖方追索超出合同约定的违约金，即向违约方追索可以合理预期的房屋升值利益损失14万元。 中国社会广泛存在着各种违约不诚信的行为，究其根本原因在于违约成本很低。司法实践中，人民法院对守约方索赔请求的审查往往过于苛刻，常常漠视守约方遭受的种种损失（尤其是隐性的机会成本），无形中支持、鼓励了违约行为，保护了违约者获取的违约利益，这显然与民事行为“诚实信用”的原则是截然相悖的。 本案，海珠区人民法院最终判令违约方承担迟延交付房屋的违约责任、并赔偿守约方可预期的房屋升值利益损失，充分贯彻了“违约不得获利”的司法原则，即法律不允许违约方通过违约行为来获取利益，此判决为促进社会诚信交易树立了良好的案例。 在此，借案例点评的机会向该案的主审法官表达真挚的敬意。 |
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