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一、关于宅基地使用权具有无偿分配的特点 根据我国现行法律，国有土地使用权可以流转。但国有土地使用权人在支付全部土地使用权出让金后，才能取得国有土地使用权，使用权人取得土地使用权不是基于身份性而是基于对价。 但是宅基地使用权人享有的宅基地使用权是基于其身份而无偿分得，宅基地使用权制度的设立具有为农民提供住房保障的目的，这种具有身份性和社会保障性质的权利，受到了现行法律的相应限制，比如：村民可以放弃权利，但不能流转，不能抵押、不能赠与或继承方式进行自由处分。 因此，宅基地使用权人对宅基地使用权没有自由处分权是符合法理的。 二、关于宅基地上的房屋是否可以流转的问题 农村宅基地使用权具有福利性，要受国家法律的限制、不得流转；但是，宅基地上的房屋是宅基地使用权人投资建造，是宅基地使用权人的私有财产，必然具有一定的流转权利。 对于宅基地上的房屋是否可以自由买卖的问题，相应的法律依据是：《城市房地产管理法》第9条、《土地管理法》第43条、第63条、《物权法》第153条、第184条以及《国务院办公厅关于加强土地流转管理严禁炒卖土地的通知》。依据上述法律文件，集体土地上的建设用地使用权和宅基地使用权想进入土地交易的一级市场自由进行流转，的确是欠缺法律根据。 现实中农村房屋买卖发生纠纷后，法院以农村宅基地不能流转确认房屋买卖合同无效的案例很多。比如：山东省高级人民法院2005年11月23日的《全省民事审判工作座谈会纪要》第(三)项关于农村私有房屋买卖合同的效力问题明确记载"《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的流转必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，会议认为，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。" 所以，对于城镇居民购买农村宅基地房屋发生纠纷后，法院主流意见仍是确认宅基地房屋买卖合同无效。 三、宅基地房屋买卖合同被确认为无效后，买家的利益损失怎么办？ 在现实生活中，之所以会发生宅基地房屋买卖合同被法院认定为无效合同，是因为房屋已大幅升值（包括房屋被拆迁可以获得的巨额赔偿），村民（出卖方）反悔了。 合同被认定为无效之后，法院的处理原则往往是：返还财产、恢复原状、并由各方分担损失。至于买方的预期利益损失应如何计算，能否得到法院的认可，是买方维护自己权益的重要依据。 如果买方在当初的《宅基地房屋买卖合同》中对自己的预期利益应如何计算有明确约定、且这种约定属于《合同法》第98条的结算和清理条款的话，则买方的利益将获得一定的保障。 |
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