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城中村宅基地转让合同无效

时间:2012-06-10 15:13 作者:谢辉 律师 点击:
案情:
      村民覃某与非本村公民钟某于2004年7月份,签订了《转让协议》,覃某将自己所有的广州市某区城中村自建房屋一幢转让给钟某,转让金额为8万元。钟某购买该宅基地房屋后,将旧房拆除并新建了四层半的新楼,将新楼间隔成二十几个小单间单间用于出租。
      2010年4月份,覃某向法院起诉,请求法院确认《转让协议》无效;要求钟某返还该房屋;并要求钟某支付该房屋的使用费35200元。随后钟某提出反诉,要求覃某返还购房款8万元及其利息,并要求覃某支付新建房屋的建房款125万元及利息。

法院判决:
      《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:(五)项违反法律、行政法规的强制性规定。
      《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。
      《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
      《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
      《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条:有下列情形之一的,集体建设用地使用权不得流转:……(四)村民住宅用地使用权。
      由此可见,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
      又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
      无效合同的法律后果应该是互相返还财物、恢复原状,但本案钟某购买房屋后已经进行了重建、新修,原物已经不可能返还,因此,钟某已支付的8万元可视为对原被拆除房屋的一次性补偿。也就是说,村民秦某无需向钟某返还购房款8万元,钟某亦无须向秦某返还原旧房屋。
      而对于钟某交还给秦某的新建四层半房屋,依据公平原则,秦某应按照起诉时该房屋的重置折旧造价支付建房费。经人民法院委托专业中介机构评估,该新建四层半房屋的在一审诉讼期间的重置折旧造价为82万元。
       最后,法院判决该《转让协议》无效;村民覃某需按照新楼的重置折旧评估造价补偿钟某建房款82万元;同时,钟某应将该房屋按现状交还给覃某;驳回覃某的其他诉讼请求;驳回钟某的其他反诉请求。

点评心得:
      由于城市化进展加速,大量的城中村面临被拆迁、改造,与此同时,城市房屋价格已经大幅度攀升。在这种情况下,早期大量存在的宅基地房屋转让行为,将面临法律不予确认其效力的混乱状态。
      基于公平原则,法院在认定合同无效的同时,仍需要综合考虑买卖双方的利益,妥善处理利益平衡,尤其是合同被认定无效之后出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获较大利益,而买受人则由于合同无效而遭受较大的预期利益损失。在这种情况下,如果买受人在当初签署的原宅基地合作建房合同中明确约定了其预期利益的具体计算方式,且这种计算方式属于《合同法》第98条的结算和清理条款的话,则法院处理结果将会有利于买受人一方。

经办律师: 谢 辉  律师
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